Usualmente, dar en alquiler un bien inmueble puede traer consigo ciertos riesgos. Es normal que nos genere miedo o inseguridad darle nuestra casa a un extraño, y no hay mecanismo que pueda asegurarnos el futuro. Sin embargo, existen ciertos reglamentos que, de alguna manera, nos pueden dar la seguridad jurídica ante los diferentes actos que puedan suceder durante el arrendamiento.
El acuerdo entre ambas partes que origina un contrato de arrendamiento puede estar formado por diferentes documentos como los siguientes:
- El contrato privado
- El contrato con firmas legalizadas
- El contrato por escritura pública
- El contrato por acta de conciliación extrajudicial
- El formulario
El contrato privado:
Es el documento más usado y el más riesgoso. Consiste en redactar un documento simple y sencillo que es firmado por ambas partes al momento de entregar el inmueble, sin la intervención de algún funcionario.
Legalmente, este contrato es válido y tiene las mismas consecuencias que un contrato por escritura, excepto que les da menos garantías a las partes de defender su derecho como arrendador o arrendatario.
El contrato con firmas legalizadas:
Este es el segundo contrato más usado para este proceso. Aunque es diferente al contrato que se redacta en la notaría, lo que destaca de este contrato es que, al legalizarse las firmas, existe una constancia de que hay una fecha cierta en el acuerdo realizado. En otras palabras, ante cualquier incumplimiento, las partes no pueden alegar que el contrato fue elaborado en tiempo anterior o posterior con el fin de evadir obligaciones.
De igual manera, si el contrato esta bien redactado y contiene las cláusulas con las nuevas disposiciones en materia de resolución de contrato y desalojo, entonces no habría mayor problema que el de realizarlas mediante la vía acordada.
El contrato por escritura pública:
Al igual que en el caso de una compraventa de una propiedad, el contrato de alquiler también puede iniciarse mediante una minuta, elevarse a una escritura pública y solicitar su inscripción en SUNARP.
De esta manera, nos brinda mayores garantías ante cualquier falta de las partes y puede ser oponible si el arrendador pierde la propiedad del inmueble. Esto quiere decir que, en caso de que el arrendador le de su derecho a terceros o la propiedad tenga un embargo y se haga efectivo, el arrendamiento seguirá manteniéndose en las mismas condiciones por el plazo acordado.
No obstante, al ser un contrato costoso, se recomienda hacerlo en arrendamientos largos, como de 5 a 10 años, o en inmuebles que puedan acarrear mayor riesgo.
El contrato por acta de conciliación:
Para empezar, la conciliación es un mecanismo que busca parar un conflicto. Aunque es verdad que culminar un contrato de arrendamiento no incluye por sí mismo la preexistencia de uno, igual es muy usado en la práctica.
Según la Ley 26872, dice que es materia de conciliación las pretensiones determinadas que manejen sobre derechos disponibles de las partes. De esta manera, los conciliadores están autorizados para redactar los contratos de arrendamiento y contenerlos en actas de conciliación.
Aunque puede haber mucha controversia al respecto, esta práctica que es ajena al objetivo de la ley ha logrado ser bastante efectiva debido a que un acta de conciliación es un título ejecutivo, y puede realizarse en un proceso de ejecución, lo cual es más dinámico que la vía ordinaria.
El formulario:
Esta nueva modalidad se ha implementado por el Decreto Legislativo 1177, el cual esta vigente desde noviembre del 2015, que establece el régimen de promoción del arrendamiento para vivienda.
El objetivo de esta ley es darles la facilidad y seguridad jurídica a los arrendamientos destinados a viviendo, ya que son estos los mayores inconvenientes que se presentan. Para ello, se crean los siguientes formularios:
- Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a vivienda (FUA)
- Formulario Único de Arrendamiento con Opción de Compra de inmueble destinado a vivienda (FUAO)
- Formulario Único de Arrendamiento Financiero (leasing) de inmueble destinado a vivienda (FUAL)