Sabemos que vender tu casa o departamento es una gran decisión y puede brindarte satisfacción como también estrés. Debido a esto, es importante establecer el precio de venta correcto porque si no tienes conocimiento sobre el tema, podrías vender tu propiedad a un precio muy bajo y no obtener las ganancias que esperas o a un precio muy alto y extender la estadía de tu vivienda en el mercado, y ambos escenarios no son favorables para ti.
No existe un formato de como calcular el valor de venta de tu propiedad, pero si hay ciertos aspectos que tienes que considerar, como:
Los errores más comunes al establecer el precio de tu propiedad
Para determinar el precio de tu propiedad depende de diferentes factores, entre ellos se encuentra la antigüedad, su conservación, la ubicación, la calidad de edificación y hasta la oportunidad de negocios, entre otros.
• Un error común, en el caso de departamentos, es equivocarse en la diferencia entre el valor por metro cuadrado del área techada y el valor por metro cuadrado del área libre. Los inmuebles como los departamentos usualmente cuentan con ambas áreas y suele pasar que los propietarios le asignan el mismo valor por metro cuadrado a ambas.
• Otro error común es tener como referencia propiedades no comparables. Es decir, colocar una propiedad a un determinado precio porque otra persona vendió su inmueble a ese valor. Aquí no se considera todos los factores que se han mencionado previamente (la antigüedad, su conservación, los acabados, etc.).
El impacto del estado de la propiedad en su precio de venta
Cuando hablamos del estado de la propiedad, se hace referencia a su conservación y esta influye en el valor de venta que se le da al inmueble. La desvalorización de un predio se calcula según la antigüedad de la propiedad con el material de construcción y su estado de conservación.
En otras palabras, aunque dos propiedades tengan el mismo metraje, sus condiciones de ubicación sean parecidas o tengan aspectos similares, si uno es más antiguo o su conservación esta en mal estado, su valor será menor debido a que tendrá una depreciación más alta.
• Por ejemplo, la Tabla de Depreciación de Casas y Departamentos del Reglamento Nacional de Tasaciones menciona que, en el caso de una propiedad que cuenta con 20 años de antigüedad y con material de concreto, su desvalorización será del 6% solo si su estado de conservación es muy bueno. No obstante, si su estado de conservación se considera regular, entonces la depreciación subiría a 16%. En conclusión, habría un 10% de diferencia de valor.
La tasación
Una tasación se define como el proceso que utiliza un perito tasador para determinar un valor considerable a un bien. Hay dos tipos de tasaciones: la tasación reglamentaria y la tasación comercial.
1. Tasación reglamentaria: se utiliza para establecer los valores unitarios oficiales y los valores arancelarios. Por ejemplo, para establecer la base impositiva para el cálculo del impuesto predial.
2. Tasación comercial: utiliza valores de libre mercado con distintas maneras para determinar, por ejemplo, el valor de venta de una propiedad.
En una tasación se toman en cuenta diferentes aspectos, como: la ubicación del inmueble y su accesibilidad, la zonificación y posibilidades del inmueble, la desvalorización, el área, el estado de los acabados, etc.
Influencia de la ubicación del inmueble en el precio
Cuando se trata de bienes raíces, el valor de una propiedad depende según a su mayor y mejor uso. Es decir que la misma casa, ubicada en lugares diferentes, puede tener usos distintos y eso influye en su precio. Sin embargo, es importante precisar que en realidad el terreno del inmueble es el que está principalmente influenciado por su ubicación.
• Por ejemplo, un inmueble que esta ubicado frente a una avenida, posiblemente tendrá una zonificación comercial y unos parámetros de construcción más atractivos que una propiedad frente a una calle residencial. Esto puede ocasionar que la propiedad frente a la avenida tenga un mayor valor, a pesar de que todas las otras condiciones sean iguales al inmueble frente a la calle.
Otras formas de calcular el valor de venta de una propiedad
Nos referimos al valor de venta de una propiedad como el valor comercial que el mercado le asigna. De esta manera, la forma para obtener el valor más adecuado y preciso es haciendo una valorización comercial.
Con este análisis de mercado, se compara el inmueble con respecto a su competencia directa, es decir propiedades de condiciones parecidas (antigüedad, ubicación, área, entre otros) que estén actualmente en oferta o vendidos recientemente.
Esta comparación permite ver el promedio de oferta disponible en el mercado y permite fijar un valor comercial para la propiedad y se compara con el ratio PER (Ratio Precio Beneficio).
